這亦反映在政府的長遠城市規劃上。政府計劃未來十年在北都興建210,000個單位【註1】，佔政府未來十年的房屋目標(420,000)的一半。以「熟地」計算的話，未來十年更有7成單位供應來自北都，其餘來自新拓展市區（如東涌東、將軍澳137區【註2】，目光亦絕少放諸核心市區。
不過若然認真盤點核心市區內未來可供應住宅的土地，竟也達140,000伙以上的規模，連同北都和填海項目，已經超過未來十年的房屋目標。相對而言，核心市區配套比北都和新填海區好，發展週期相對短，若加以善用或能夠幫助削減填海項目或北都規模，亦可幫助縮減財赤和發展難度。
▍新區覓地邏輯 低估市區地潛力？
僅僅聚焦於除了新市鎮以外的市區範圍（即港九維港兩岸、葵青、荃灣及將軍澳市區）內，現被被規劃為「住宅」(Residential)、商住（Commercial/Residential)、綜合發展區（Comprehensive Development Area, 含住宅元素）的土地，透過衛星圖片、街景圖及新聞報導互相比照，研究員整合了以下幾類可用住宅地：
(i)閒置中、
(ii)已被整合業權或可能重建、
(iii)屋苑發展中但未放售的市區土地、
(iv)未來公屋發展及
(v)市區重建計劃
並利用相關的規劃參數【註3】，計算出市區土地可於未來新增至少140,000戶住宅單位：
➤市區土地來源/現況｜提供伙數（佔整體%）
轉換土地用途｜54,003（37.8%）
新住宅地發展｜40,796（28.6%）
正在重建｜30,517（21.4%）
閒置地｜16,124（11.3%）
業權集中待重建｜1,448（1%）
合共｜142,888伙
即使因實際規劃限制（如交通問題使發展密度沒有預想的高），僅有當中八成可被善用，仍相當於東涌新發展區（64800伙）及將軍澳137區（50000伙）填海合共提供的住宅供應，證明市區仍能夠提供相當份量的房屋供應。
值得注意，以上數字未計尚未公佈的市建局和私人重建項目。隨政府在2024年進一步降低舊樓強拍門檻【註4】，令以往難以收購的業權更易被集中【註5】未來新的私人重建可能會增加。此外，若現有劃作住宅地而現實上卻有其他用途（如工業）又尚未有明確住宅發展計劃的，則不會被計算在內，故此上述相關數字已屬保守。
▍新區覓地邏輯 低估市區地潛力？
多年前曾發表研究報告，指出市區仍有大量閒置或低度使用的土地【註6】，至今仍有相當部分未被妥善使用【註7】，可見現時集中於北都和填海區的覓地邏輯，或會令不少市區閒置土地資源被長期忽略，而有些已閒置十年計以上【註8】，亦有相當數量住宅官地待售【註9】。
20年前的《香港2030 規劃遠景與策略》，曾建議香港集中優先發展市區或鄰近區域，以紓緩新市鎮開荒牛會遇上的「職住失衡」問題【註10】，但隨著10年前「填海論」興起，及其後的北部都會區的落實，市區房屋土地資源又被放在次等位置。
▍可用住宅地在哪一區？
仔細觀察這批可用市區住宅供應，它們又在哪些區域呢？
➤行政分區｜潛在住宅伙數（佔整體%）
觀塘區｜40,403 (28.3%)
九龍城區｜37,187 (26.0%)
葵青區｜13,979 (9.8%)
西貢區｜13,130 (9.2%)
荃灣區｜10,892 (7.6%)
黃大仙區｜8,893 (6.2%)
東區｜6,552 (4.6%)
深水埗區 ｜4,467 (3.1%)
油尖旺區｜4,246 (3.0%)
中西區｜3,139 (2.2%)
可用住宅地單位最多的觀塘區與九龍城區，合共可提供逾78,000個單位， 為核心市區總數的一半。觀塘區可用住宅地主要來自茶果嶺區居屋發展計劃，及觀塘區油塘灣一帶。
於兩年前曾發現單計油塘區，潛在住宅供應超過13,000伙【註11】。兩年後不少屋苑開賣，居民陸續遷入，惟迄今仍有近逾萬戶規劃中的住宅尚未落成。最主要原因在於可提供逾7,000伙的住宅項目「油塘灣」，至今尚未與政府達成補地價共識，該地已多年晒太陽養蚊。另一方面，啟德發展區大量仍未落成及出售的土地及屋苑（公屋為主），以及正在進行的馬頭圍及九龍城市建局重建計劃則是九龍城區潛在住宅的主要來源。
此外，九龍城區市建局重建項目外圍，有至少6宗發展商「圈地」個案，大廈業權已被集中，發展商已有意圖重建【註12】，不排除以強拍形式獲取所有業權，區內另有估計共可提供近3000伙的閒置住宅地。觀塘區方面，油塘灣一帶亦有不少仍在使用中工業中心雖已獲批為住宅用途，卻未有收購或改建申請。隨整個油塘灣及周邊轉向住宅用途為主，這些工業用地可能未來被取代，能提供的總住宅伙數可能比研究員估算更大。