然而近年重建區內相繼出現狀態良好，實質只須「小修小補」就能用多數十年的「舊樓」【註3】，而重建與維修是銅板的兩面，業主憧憬重建前景的話就會停止維修，反而加速樓宇老化。歷年有不少報道揭發發展商收購時，故意放任舊樓丟空破敗，令屋宇署要出手代為修理【註4】，但清拆重建往往被視為年屆六十舊樓的「必然命運」。
▍「流拍」追蹤：重建觸礁 舊樓仲有甚麼出路？
過往樓市暢旺，發展商在舊區併購業權時，一旦已收購若干百分比業權，但可能因出價太低而無法收購餘下業權時，則可根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（《強拍條例》）向土地審裁處（土審申請）強制拍賣餘下業權。
近年樓市不景，因部分重建項目「無肉食」，即使成功向土審申請「強拍」，但拍賣會當天「臨陣退縮」不出價（即「流拍」），避免未來「高買低賣」。看似純粹商業決定無傷大雅，但若樓市前景不明朗，少量業權持續未能全部統一，發展商收購了的業權又「得物無所用」，人去樓空下很可能會變成「永續死場」。不過研究員最近到訪這些「流拍」區域，發現部分地方竟出現了意想不到的新機，讓人看到清拆重建以外舊區活化的可能性。
自2020年起已有6宗「流拍」個案【註5】。不過研究員上周逐一考察了這幾棟位處港島及九龍的市區核心地段「流拍」舊樓的現狀，發現它們卻以不同的形式找到了出路。讓人反思如果當初重建那麼逼切，為何現在又「活化」成功呢？退一步說，如果當初政府政策是鼓勵原業主維修保養舊樓，不用利誘發展商來做推土式重建，豈不是更能保存社區特色？
▍「修」你棟樓：「失修」舊樓就要拆？
➤灣仔金鐘大廈 |流拍年份：2024年 |強拍申請者：永倫集團
位於灣仔謝菲道的金鐘大廈由永倫集團持有大部分業權，於2022年申請強拍。翻查土地審裁處記錄，當時裁判官接納了發展商委託的測量師說法，指大廈已「嚴重失修、不適宜出租」（in serious disrepair and not tenantable），且「設計過時」（Its design has become obsolete），因而批出強拍令【註6】。
然而在2024年強拍當日，包括永倫集團在內均無人出價，最終流拍【註7】。其後有報道指出，另一公司力圖控股以強拍底價約56%價格購入了永倫所持有的業權。與土審處當初的判斷相反，新業主計劃將建築物全面翻新後重新出租【註8】。
最近研究員到場考察，發現大廈地舖及外牆均已圍封，並有工人出入。保安員確認樓上單位已全部空置，正進行大規模翻新工程，預計兩年後竣工便會重新招租。當初被指「嚴重失修、不適宜出租」和「設計過時」、「命不久矣」的舊樓，其實結構並非無得救，設計又不是改不到，被新業主「妙手回春」，很快就會重新招租。不過即使救得到建築物，原有的社區已經消失得無影無蹤。
➤ 佐敦太極大樓｜流拍年份：2022年｜強拍申請者：朱鴻鈞
類似的情況，亦出現在2022年「流拍」的佐敦太極大樓。研究員在現場看到外牆明顯最近重新裝修，對比2022年的網上圖片，當時藍色外牆現已經變為米黃色。同時窗戶、冷氣機和門口大閘也貌似新安裝。原來整棟已轉營成為學生宿舍，負責人透露單位已近乎全數租出，月租介乎$6,000至$9,000不等，租客大部分是理工大學的碩士及博士學生。
➤ 尖沙咀加連威老道61至73號｜流拍年份：2021年｜強拍申請者：鄧成波家族
值得留意的是，位於尖沙咀加連威老道的另一宗流拍項目，最近亦有部分樓層轉換成學生宿舍。研究員到場當日目測有家長在場考察環境，經上門詢問後確認正對外招租。
這現象或許與政府的「城中學舍計劃」有關。2025年起，政府為紓緩商業樓面空置問題，准許將部分物業轉換為大學學生宿舍，或意外地「流拍」舊樓提供了一條新出路。趕走原有舊區居民，改裝大廈成學生宿舍，從社會成本角度看，是否最理想固然值得討論，但這至少間接證明，即使是60年樓齡的建築，只要得到妥善維修與善用，不必然假設優先需要拆卸重建。
▍積「重」難返：係「舊樓」就一定有重建需要？
而政府多年來，越來越依賴「市場力量」「解決」市區老化問題，亦一定程度上導致了今日「重建行先」的困境。政策鼓勵增加發展商在市區更新過程中更容易獲得利潤，導致狀態良好、仍有維修潛力的舊樓被拆卸重建，但不少日久失修但地積比用盡的舊樓卻無人問津。
例如土瓜灣十三街就是個明顯例子，樓宇狀況明顯出現問題，且居民不斷希望早日重建，但無論是發展商和市建局都十三街「耍手擰頭」，足以顯示以「市場力量」推動市區重建本質上的問題，更令人質疑現時市區重建的資源是否用得其所。
近年《強拍條例》再被修改，進一步降低某些「重點舊區」的收購門檻至最低六成即可申請強拍，但實質該舊樓最後其實可以不用拆。以上述灣仔金鐘大廈為例，事實證明它明顯可以透過翻新延續生命，但強拍申請中，發展商卻以其已經超過設計使用壽命，以及維修費用與樓宇價值不成比例為申請重建並獲批【註9】，其獲得「新生命」結果證明了當初的理由不是必然。
這更突顯了以私人重建主導的強拍制度下，或許不成比例地看重了經濟利潤方面的考慮，而相對忽視了建築物本身的狀態、沒有計算夷平原有社區的社會成本，更加忽視樓宇推倒重建以外的其他可能。
除此之外，2024年修訂《強拍條例》加入「精簡程序」，在樓齡 50 年以上以及樓宇小業主「不反對」的情況下，發展商無需再證明樓宇有「重建迫切性」就能夠啟動重建【註10】。換言之，即使樓宇狀態良好，可正常居住使用，仍可以立即拆卸重建。將結構健康的樓宇也納入強拍範圍之中，市區重建的變成了透過不必要地趕走舊區居民來追逐利潤，已經遠遠超出了市區重建本身的目的。
▍強拍完先諗活化 不如一開始就認真維修？
自2024年政府降低強拍門檻後，舊樓強拍申請有增加跡象，當中更不乏發展商試圖將明顯未具重建迫切性的物業申請強拍，幸有小業主反對才免於拆卸命運【註11】。儘管至今部分流拍舊樓最終能「死而復生」得到翻修，但以下九龍城和銅鑼灣的例子說明，發展商這種「強拍失敗再算」的思維，對都市而言並非好事。
➤ 九龍城獅子石道73及75號| 流拍年份：2020 |強拍申請者：寶聲集團
九龍城獅子石道73及75號是本地首宗流拍個案。於2020年流拍後，發展商寶聲集團透過私人市場途徑成功收購物業餘下單位，是流拍之後唯一成功整合業權的個案【註12】。但統一業權之後並沒有開始重建，址上兩棟唐樓在2022年後拆卸後丟空至今，地盤長滿雜草，未知下一步進展。令這個被市建局九龍城重建計劃重創的社區，添加一份肅殺。
➤ 銅鑼灣波斯富街&利園山道一段|流拍年份：2026 |強拍申請者：新世界
最新一宗「新鮮滾熱辣」的流拍個案，位於銅鑼灣核心地段。新世界發展收購多年的波斯富街及利園山道一帶舊樓，在剛過去的四月因無競投者出席而流拍收場【註13】。研究員最近前往考察，見到部分建築樓上單位已荒廢，入口和梯間堆滿垃圾和建築廢料，部分地舖空置，餘下仍在營業的商舖則大多屬於夾公仔機店、散貨場等短期租約，整體社區呈現一片蕭條頹廢之景象。由於流拍至今時間尚短，發展商未來會否將原有建築重新活化再利用，仍有待觀察。
一棟樓宇從收樓到強拍再到強拍失敗轉而修復的漫長過程中，往往對建築本身以致街道和社區帶來不可逆轉的影響。收樓過程中法團解散，加上發展商放任不管，錯過維修的黃金時期，或令本可恆常維修解決的小毛病發展成結構問題。再者，在收樓過程街坊和商戶各散東西，單位和商鋪空置，逐漸變成如九龍城獅子石道和銅鑼灣波斯富街的死場景象。即使後來再嘗試活化和復修，原本的社區連結已被盡數抹平，街道景象也不復當年。
雖然市建局和政府對於舊區老化問題的對外口徑，都是復修和重建並駕齊驅，但實質的政策的重點卻有利於重建，甚至以政策推動私人發展商收購舊樓，結果出現明明可以復修卻要重建的情況。更理想的方法，是研究如何由原有業主的角度（而非鼓勵私人發展商收購）、不干擾現有社區網絡的方法，鼓勵和協助業主投入樓宇維修。雖然這點在業權複雜或沒有妥善管理的大廈尤為困難，但政府將投入鼓勵發展商併購的心思放在協助舊樓復修，必能讓維修活化成為拆卸重建以外的另一普遍選項。
當外國街頭的建築動輒擁有上百年歷史時，香港的舊樓卻被有系統地「污名化」，這印象可能源於十多年前的馬頭圍塌樓意外。但若透過更改制度增加發展商的經濟誘因，令僅五、六十年樓齡的樓宇更易被重建，反而令重建資源浪費在實質上毋須重建的「舊樓」上，長期而言消滅舊區原有社區網絡，社會成本更加難以估計。
近年「流拍」舊樓的出現，反而意外地開創了一個推土式重建以外的選項，例如進一步鼓勵原有業主勤於保養物業，而非將問題推向市場解決，甚至乎能夠更好地保存社區活力和特色，這亦是在過去十多年的樓市高峰後出現的寶貴契機，讓我們反思市區重建的本質意義：是一盤賺錢生意，還是為了改善舊區居民生活？